♯08 多くの方が土地探しで陥る落とし穴
家づくりをされるほとんどの方がそうであるように、
あなたも、『日当りがいい土地を買いたい！』と
思っていることでしょう。
この日当りがいい土地というのは、
一般的には敷地の南側に道路が接しているいわゆる
『南側道路の土地』のことを指すのですが、
太陽の光が一番入る南側に、
光を妨害するものが建たないことから、
一見日当たりが良さそうに見えるこの南側道路には、
実は2つの落とし穴が潜んでいます。
まず１つ目の落とし穴ですが、
『土地の値段が一番割高な上、
誰もが同じように狙っているため手に入りにくいし、
価格交渉をする余地もない・・・』
ということです。
他のみなさんも、あなたと同じようにせっかくなら
日当りがいい土地を買いたいと思っています。
ですから、競合が多い日当たりが良さそうな土地というのは、
広告や雑誌に載る前に売れてしまうことがほとんど…
偶然出会ったとしても、もちろん価格交渉の余地など
全くないでしょうし、その土地が良いかどうかも
分からない状態で即決を迫られることになるでしょう。
その上、需要が供給を上回るそういった土地は、
価格の設定も割高にしてあるでしょうから、
土地に予算を使い過ぎて肝心の家に予算が回せなくなってしまう・・
あるいは、家まで予算オーバーしてしまうとなると、
住宅ローンに負担がのしかかってくることになり、
建てた後の生活が苦しくなってしまうことに
なりかねないというリスクを持っています。
２つ目の落とし穴は、
『日当たりはいいのですが、そのせいで人目が
気になる暮らしにくい家になってしまうかもしれない・・・』
ということです。
日当りが良さそうな土地で設計図を描くとしたら、
ほとんどの住宅会社が間違いなく南に大きな窓を
つくるでしょうし、あなたもそういう設計を
きっと望むことでしょう。
しかし少し冷静に考えてみてください。
あなたの土地の南が道路だとしたら、
そこには車や人がたくさん通ることになりますよね。
そして、隣近所の方だけじゃなく知らない方からも
家の中が丸見えになるということですよね。
そうなれば、人目が気になりリラックスして
リビングで過ごせなくなってしまうので、
そこにカーテンを設置し常に閉め切るようになってしまいます。
そして、住む前までのカーテンがない状態では、
明るくて日当たりが良さそうな家だったかもしれませんが、
住み出した途端、人目が気になることから窓もカーテンも
閉め切ってしまい、暗くて風通しが悪い家に
一気に変身してしまうことになります。
これでは、なんのために日当たりがいい土地を高いお金を
出して買ったのかよく分からなくなってしまいますよね。
ですから、日当たりが良さそうな土地も、
設計時においてなんらかの工夫をしなければいけないということを
覚えておいていただければと思います。
ということで、誰もがいいと思っている
『南側道路』の日当りが良さそうな土地でさえも、
メリットばかりではなくデメリットも持っているので、
土地に完璧さを求めることはしないようにしていただければと思います。
お家づくりセミナー開催のお知らせ♪6月25日（土）・26日（日）
【2022年6月25日(土)・26日(日)】
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前回のお家づくりセミナーにご参加の皆様
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時 間 ／ ①10:30～ ②11:30～ ③13:30～ ④15:00～
会 場 ／ ＹＭホームズ株式会社（旭川市東鷹栖3条3丁目636-281）
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●お電話（受付時間 9：00～17：00）
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→お名前・ご住所・電話番号・参加希望日・時間帯・人数を明記の上、
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お家づくりセミナー開催のお知らせ♪6月18日（土）・19日（日）
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♯07 土地探しにかかるその前に
みなさん、こんにちは！
今回は『土地探しにかかるその前に』を
お伝えしたいと思います(^^)/
ご興味のある方は是非最後までご覧ください！
土地探しでは、まず土地購入のためには
一体どういう経費が、別途でかかるのかを
把握することから始めなければいけません。
想像している以上に、実はいろいろなお金がかかるので、
よく覚えておいていただければと思います。
土地代金・・・
雑誌や新聞広告、
それからインターネットに掲載されている費用です。
仲介手数料・・・
土地の仲介をしてくれた不動産屋さんに支払う手数料です。
（最大で、土地代金の3％＋6万円に消費税を乗じた金額です。）
固定資産税精算金・・・
前払いしてある固定資産税を引渡しの日を境に
日割り計算し、売主さんに支払います。
（地域によっては都市計画税も別途でかかることがあります。）
境界基礎工事代金・・・
分譲地の場合であれば、
隣との境に作るブロックやフェンスの基礎費用です。
（隣と折半が多い）
隣との境に境界がない場合は、
設置しなければいけないこともあるので、
土地を買う時にはしっかりとチェックしてください。
水道加入金・・・
市町村に支払う水道メーター設置や水道の使用権利金です。
市町村によって指定の水道管口径が異なり、
そうなれば金額も異なってくることになるので、
市町村の水道課にて確認することが大切です。
所有権移転登記費用・・・
土地を購入する際に登記変更をします。
あなたの名前になるのです。その手続きの費用になります。
また、購入した土地が宅地（家を建てれる地目）に
なっていない場合（例えば畑など）は、別途、
地目変更登記費用が掛かる場合もありますので
こちらもしっかり確認をしましょう。
これら6項目は、ほぼ全ての土地で必要になってくるので、
しっかり覚えておいてください。
またこれらの他にも、地域によっては排水許可を
もらうための排水負担金が必要になってきたり、
水道が敷地内に引き込まれていない場合であれば、
前面道路から敷地内に水道管を引き込むための
水道引込工事費用が必要になってきたり、
畑や田んぼなどの農地を購入される予定であれば、
土の入れ替え工事費用や造成工事費用などが
必要になってくるでしょうから、
そういった費用も考慮した上で、
土地探しをしていく必要があるんですよね。
それらを差し引いた上で、土地予算を出し、
土地探ししないと確実に予算オーバーしてしまいますから。
そのオーバーしたお金は、建築費用を圧迫しかねないですし、
もしかしたら、余分に借り入れしなくては
いけなくなってしまうことになるので、
雑誌や新聞広告、そしてインターネットに載っている
土地代以外にも色んなお金がかかるんだということを
しっかり把握していただければと思います。
ご覧いただきありがとうございました。
次回は、『多くの方が土地探しで陥る落とし穴』を
お伝えしたいと思います！
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ご参加お待ちしております(^^)/
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【2022年6月11日(土)・12日(日)】
お家づくりセミナー
『家づくりを何から始めるのか』
前回ご好評いただきましたお家づくりセミナー
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♯06 家づくりにかかる諸経費について
今回は、家づくりにかかる諸経費についてお伝えしていきます。
諸経費とは、“住宅ローンを借りる時に銀行に
支払わなければいけない経費に“火災保険・地震保険料”、
それから土地家屋調査士や司法書士にしてもらうことになる
“登記費用”の３つのことを言います。
まずは、銀行に支払わなければいけない経費ですが、
これは選ぶ住宅ローン商品によってかかる経費が違ってきます。
例えば、固定金利選択型の住宅ローンでは、
□印紙代
□事務手数料
□保証料
この3つの経費が必要となるのが一般的なのですが、
フラット35であれば、保証料はいらないものの、
□融資手数料
□印紙代
□団体信用生命保険料
□つなぎ融資手数料
□つなぎ融資金利
といった全く違う経費がかかってくることになります。
また、同じ固定金利選択型の住宅ローンだったとしても、
銀行や借入れする人によって条件が違ってきます。
フラット35のつなぎ融資にかかる手数料や金利は、
土地を自己資金で買うのかそうじゃないのか？に
よっても違ってくることになります。
一般的には、これらの経費は、
銀行がオススメする固定金利選択型の住宅ローンは安くて、
あまり銀行がオススメしてくれない固定の住宅ローンは
高いものなのですが、金利に加えこれらの経費まで
安いという理由から安易に固定金利選択型ローンを
選んでしまう方が多いので、注意していただければと思います。
では、続いて『火災保険・地震保険』についてお伝えします。
火災保険については、損害保険会社によって違いがあり
一概には言えないので、火災保険を選ぶ上で最低限の知識を
お伝えしていきます。
まず、火災保険は『建物のみ』に入るか？
あるいは『家財』にも入るのか？という選択肢があります。
『家財』とは、テレビやソファなどのことですが、
もちろん『家財』まで入ると保険料は高くなります。
そして次に、保証範囲によって支払う費用が違ってきます。
火災保険ですから、もちろん火災による被害には対応しているのですが、
ここ最近では、自然災害による浸水被害が増えていることから
『水災』による被害まで網羅される方が多くなっています。
そうなれば費用はもちろん上がってしまうのですが、
このご時世ですから、少し土地が低いなと感じている方だけじゃなく、
たとえ心配がない地域に住まわれる場合でも、
多少費用をかけてでも水災には対応しておくほうが無難かもしれませんね。
また、火災保険の価格は『建物の構造』によっても違ってきます。
少し意外かもしれませんが、実はこの建物の構造が、
火災保険の価格を最も左右するんですよね。
木造住宅では、建物の構造は『耐火（T構造）』と
『非耐火（H構造）』の2つに分類されます。
新聞広告やインターネットで見たことがある方も
いらっしゃるかもしれませんが、『省令準耐火構造』という
構造が木造住宅では耐火構造（T構造）にあたります。
そして、耐火なのか非耐火なのかで、
火災保険の価格はなんと60％近くも変わってしまいます。
パーセンテージでは、いまいちピンと来ないでしょうから、
数字でご説明させていただきます。
例えば、火災保険は10年間までは一括払いを
することが出来るのですが、2000万円の建物で耐火と
非耐火を比較してみると、あくまでザックリですが、
耐火なら10年で約15万円なのに対し、
非耐火なら10年で約35万円もの費用がかかってきてしまいます。
その差なんと約20万円です・・・
しかも10年で・・・
ですから、住宅会社でプランをしてもらう際には、
その会社の建物の基本構造が、耐火なのか非耐火なのかを
しっかり確認していただければと思います。
また、あなたが希望していることが
耐火基準から外れることもあるので、
その点も住宅会社に確認しつつプランをしてもらってください。
『地震保険』に関しては、ポイントが5つあります。
1つ目は、
“どこの保険会社で加入しても条件が同じ”だということです。
2つ目は、
“火災保険に入らなければ、地震保険単体では入れない”ということ。
３つ目は、
“最長で５年なので、５年ごとに更新しなければいけない
（1年ごとの更新も可）”ということ。
4つ目は、
火災保険同様“耐火構造なのか非耐火構造なのかで保険料が
60％近く変わってくる“ということ。
5つ目は、
“最大で建物の価格の半分までしか補償してくれない”ということ。
つまり、もし地震が起こり、全壊したとしても、
あなたが家を2000万円で建てたとしたら1000万円までしか
保険がおりてこないということなんですよね。
ですから、地震保険さえかけていれば、地震が起こった時に
建替えが出来るという勘違いだけは決してしないように
していただければと思います。
地震保険は、当面の生活資金のための保険だという風に
認識していただいていた方がいいでしょう。
『地震保険』は以上の5つを覚えておくようにしてください。
では最後に、『登記費用』についてお伝えしていきます。
登記に関しては、もしあなたが現金で家を建てる予定で
いらっしゃるならば、その多くを省略することが出来ます。
しかし、銀行で住宅ローンを借りて家を建てるのであれば、
銀行があなたの土地や建物を担保として設定するように
なるわけなので、必要になってきます。
では、一体どんな登記が必要になるのかをご説明します。
□所有権移転登記・・・
土地を買った時に名義を売主から買主に移すための登記
（土地から買って家づくりをする方は必要）
□建物表示登記・・・
新築したときに構造や面積、敷地との関係を示す登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）
□建物保存登記・・・
新築した家が自分の持ち物であるということを第三者に示すためする登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）
□抵当権設定登記・・・
融資した銀行が土地や家を担保に入れたことを第三者に示すための登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）
□建物滅失登記・・・
建替えするにあたり、もともと建っていた家を
取り壊したことを証明するための登記
（古い家を取り壊して家を建てる方は必要）
□土地地目変更登記・・・
畑や田んぼなどの農地であったり、
雑種地といった宅地以外の土地を宅地に変更するための登記
（宅地以外の地目の土地の上に家を建てる全ての方に必要）
と、土地から買って家づくりをするのか？建替えなのか？
によって必要になる登記は違うのですが、
この6つを覚えておいていただければ、大丈夫だと思います。
いかがでしたか？
これであなたも諸経費についてご理解いただけたと思います。
全体予算から、これらの諸経費に加え、家具や家電、
地盤改良費用、引越代といったその他諸々の経費を
差し引いていただければ、あなたが土地や家に
掛けられる予算がより明確に出てくることになります。
これでようやく土地探しに進めることになります。